近期，成都相关部门一则通告对公寓产品进行了严格的规定，规定指出：禁止对商业及办公用地进行类住宅的标准建设、禁止公寓通天然气、禁止公寓采用民用水电等。其原由在于住房限购、限贷政策未见放松的背景下，打着不限购、不限贷、“类住宅”旗号的公寓大行其道（注：本文中所提到的公寓均为商业公寓）。

据数据显示，住宅限购后的3月，公寓市场迎来了一波销量“小阳春”：3月大成都公寓销售14.1万㎡，环比上升91.4%，同比上涨74.9%，公寓销量达到近一年来的最高点。

数据截止至3月底

然而，进入4月后，接连的限购政策加上公寓新规出台，想住APP实地走访东门多个在售的公寓项目均表示：日访客户都有严重下滑，周成交量下滑一半以上，公寓产品销量再次进入寒冬。

对于3月份销量突然暴涨的公寓产品，是限购后的购房者被逼无奈之选，还是不明真相的投资户盲目跟风？

其实在住宅限购后，有很多购房者都有这样的疑问：我现在暂时没有购房资格，可以买一套公寓作为过渡使用吗？住宅限购后，公寓的升值空间到底如何，有没有购买价值？

虽然公寓可以作为居所，但是我们应该很清楚：商业公寓≠住宅！

公寓和住宅有什么区别？

公寓本身定位尴尬，种类较多，市面上在售的多数公寓又打着“类住宅”的擦边球，让人分辨不清，实际上公寓和住宅有着千差万别。

虽然普通的公寓面积小，总价相对较低，但是一般商业性质的公寓居住成本较高，物管费比一般住宅贵，水电费是商用性质，并且大多数在售公寓不通气（4月21日新规后报规建的商业公寓不能通气）。如果考虑到落户和上公立小学，公寓也无法满足。

近5年公寓市场 价格增幅不明显

虽然数据显示，住宅限购后的3月，公寓销量达到了近一年的新高，各个公寓项目售价也的确有所上扬，但是根据正合地产提供的数据显示：从2012年1月-2017年3月，公寓作为住宅的低端投资替代品，供应持续高位但需求并不多，公寓的均价增幅不明显，甚至部分还有贬值的情况，与住宅价差持续拉大。

数据来源：正合研究院

现实状况：成都商业库存量大，新推土地附带商业指标高

想住APP实地走访发现，恒大望江华府项目3月来访量上升，成交率也有所提高，但项目公寓开盘近5个月，整体公寓去化依然不足40%，而同期开盘的住宅早已售罄。

在去年9月开盘的中国铁建广场公寓4号楼开盘，到目前为止，整栋去化也不足50%。

位于成华区的招商中央华城公寓已建成，但一直未申请公寓项目预售，转而卖商铺。置业顾问介绍，项目已经7个月未售住宅，公寓又未拿预售，在售商铺去化率又极低，兽兽内心其实比购房者还着急。

招商中央华城沙盘图

正合数据显示，截止3月底，大成都公寓存量为295.4万㎡，主城区及近郊占90%以上。2016年，大成都公寓月均去化8.5万㎡左右，公寓库存也得消化近3年，加上新出让土地都附带了较高的商业指标。公寓新规出现，4月销量又急转直下，这将让公寓去化迎来又一个壁垒。

实地走访：多数公寓售价和租金回报不成比

公寓作为一种商业产品，盈利点主要考虑投资回报率。回报率和租金直接挂钩，一般来说公寓租金年回报率为7%则较优质，低于5%则需要慎重，且适用于长期持有。

如果按照中国铁建广场公寓目前9500元/平米的均价，51平米左右的标间总价48万左右，月租金达到2000元才能满足年回报率5%。而想住APP实地走访周边，60平米左右的套一租金大概为1200元/月。

中国铁建广场

恒大望江华府公寓17000元/平米，建面70平米标间售价120万，月租金达到5000元才能满足年回报率5%。据想住APP了解，位于攀成钢的天誉套一公寓租金仅为3000元/月。

很明显，以上两个公寓的报价与租金的回报率相差较大！

恒大望江华府公寓

除了租金回报外，当然也有部分商业公寓有本身的物业增值。部分商业公寓的增值跟随房价的增幅有一定比例关系。住宅限购后，某些不限购的商业项目自然会受追捧，但此类产品仍然是少数人的考虑范畴，或者是短期过渡需求。

若是后期出让，则要考虑转让成本。

想住APP算了一笔账：总价50万的商业公寓，过渡居住两年，现值60万出售，我们需要缴纳各种税费约4.36万（不包含中介费）。商业公寓的转让税费接近利润的50%，这也是商业类产品转手率较低的原因。但是话又说回来，要是商业真那么能赚钱，谁还想转手呢？

市场压力如此大，商业公寓究竟该如何选择？

虽然成都目前多数在售公寓与投资回报不成比，转让又需要高昂税费，但是从长远看，人口逐渐增多，配套逐步完善，出租提高率和租金回报率提升还是可期的，再加上限购放开遥遥无期之下，公寓还是会有一定的生存空间。在购买公寓产品时，我们可以参考以下两点：

1.选地段、价格，公寓租赁市场活跃区域。

比如城南金融城附近租房需求较大，春熙路，盐市口等商圈人流集中租金高。

2.看产品运营特色，稀缺的，或者捆绑强势酒店。

一些特殊运营方式的公寓，引入星级酒店进行自持&非自持部分的整体运营，整体提供高标格服务。有品质服务和物业保障、整体品牌影响力强，对于后期的转手交易也有一定的溢价空间。

3.返租，包租之类的公寓一定要考察开发商实力。

不轻信开发商的片面之词，现如今有关返租公寓遭遇烂尾或者由于开发商资金链断裂引发返租停止的维权事件不断。购房者应当结合开发商的实力和区域未来的潜力来判断是否有购买价值，避免进入开发商骗局。

想住APP提醒您：购买商业公寓需要多维度考虑，但是必定要考虑到投资回报率，一定要抱着长期持有的心态，不要盲目跟风购买，避免住宅限购解除或者公寓新规出台，出现目前公寓销量激增后又急转直下的尴尬局面。